Comment investir avec 100 000 € dans un riad à Marrakech ?

Investir dans un riad à Marrakech séduit de plus en plus d’Européens, d’expatriés et d’investisseurs en quête d’un actif alliant rentabilité, patrimoine culturel et opportunité touristique. Avec un marché en pleine expansion notamment dans la Médina il est tout à fait possible de démarrer un projet solide avec un budget de 100 000 €.

Ce guide expose les stratégies les plus efficaces, les modèles économiques, les pièges à éviter et la feuille de route pour transformer ce capital en une entreprise rentable.

1. Pourquoi Marrakech est une opportunité unique pour un investissement immobilier touristique ?

Une demande touristique record

Marrakech accueille plus de 4 millions de visiteurs par an et a enregistré une croissance soutenue du tourisme sur la dernière décennie.

La ville dispose d’un positionnement unique :

• Une destination culturelle incontournable

• Des coûts d’exploitation faibles vs. Europe

• Une attractivité forte pour les séjours premium dans des riads authentiques

La croissance de la demande en maisons d’hôtes et en expériences personnalisées renforce l’intérêt d’investir dans un riad plutôt que dans un logement standard.

Une rentabilité parmi les meilleures du marché international

Bien exploité, un riad maison d’hôtes peut atteindre :

• 80 à 95% de taux d’occupation (selon emplacement et gestion)

• 12 à 18% de rentabilité nette en exploitation directe

• Des revenus stables même en basse saison grâce au tourisme intérieur et aux séjours longue durée
  
  

2. Que peut-on faire avec 100 000 € ? Trois modèles d’investissement

Contrairement à ce que l’on pense, il n’est pas nécessaire d’avoir 300 000 ou 400 000 € pour se lancer. Avec 100 000 €, trois stratégies sont réalistes, chacune avec ses avantages.

Modèle 1 : Louer un riad (location gérance) et l’exploiter en maison d’hôtes

C’est aujourd’hui le modèle le plus rentable pour un budget limité.

Principe

• Vous ne payez pas le prix d’achat du riad.

• Vous louez un riad déjà exploitable auprès d’un propriétaire.

• Vous payez un loyer + un fonds de commerce si nécessaire.

• Vous exploitez l’activité et encaissez les revenus.

Budget type avec 100 000 €

• Caution + dépôt + premier loyer : 36 000 – 50 000 €

• Aménagements, décoration, optimisation : 20 000 – 40 000 €

• Trésorerie de départ : 10 000 – 15 000 €

Avantages

✔ Vous conservez votre capital
✔ Vous démarrez immédiatement
✔ Vous générez du cash-flow dès les premiers mois
✔ Vous limitez les risques, car l’investissement immobilier lourd n’est pas pour votre charge

Rentabilité

20 à 35% de rentabilité sur capital engagé, souvent plus élevée que l’achat.

Modèle 2 : Acheter un petit riad ou un bien brut à rénover

Avec 100 000 €, il est difficile d’acheter un grand riad rénové dans la Médina, où les prix démarrent autour de 220 000 – 350 000 €.

Mais il est encore possible de trouver :

• Un petit riad brut entre 80 000 et 100 000 €

• Un riad à rénover entre 90 000 et 150 000 €

Budget type si vous trouvez un riad brut à 80 000 €

• Achat du bien : 80 000 €

• Frais de notaire : 6 000 €

• Travaux minimum : 20 000 – 60 000 € selon ambition

• Mobilier + déco : 10 000 – 20 000 €

Donc ce modèle dépasse souvent 100 000 €, sauf si :

• Vous prenez un petit riad

• Ou un riad hors zones premiums (moins conseillé)

Avantages

✔ Vous devenez propriétaire
✔ Forte valorisation possible après rénovation
✔ Possibilité de revente avec plus-value

Inconvénients

✘ Beaucoup de risques sur les travaux
✘ Budget souvent supérieur à 100 000 €
✘ Nécessite une équipe de suivi de chantier fiable

Modèle 3 : Investir en co-investissement ou en partenariat

Avec la montée du marché, de plus en plus d’investisseurs se regroupent pour financer :

• Des rénovations de riads

• Des projets de maisons d’hôtes

• Création fonds de commerce

Exemples de partenariats possibles avec 100 000 €

• 50% d’un riad exploité en maison d’hôtes

• Participation à la rénovation d’un riad premium

• Apport dans un projet géré par un opérateur local expérimenté
  

Avantages

✔ Diversification
✔ Moins de risques opérationnels
✔ Vous profitez d’une équipe existante

3. Quelle stratégie choisir pour maximiser la rentabilité ?

Pour un investisseur avec 100 000 €, la meilleure stratégie aujourd’hui est :

➡ La location gérance + création de fonds de commerce

Pourquoi ?

1. Vous démarrez beaucoup plus vite

2. Vous ne payez pas la structure immobilière

3. Votre capital sert à développer le business, pas à l’immobiliser

4. Vous pouvez viser un taux d’occupation de 85 à 95% si la gestion est professionnelle

5. Le risque financier est plus faible et maîtrisable

6. Les retours sur investissement sont souvent supérieurs à une acquisition

C’est le modèle utilisé par de nombreuses maisons d’hôtes performantes de la Médina.

4. Feuille de route : comment investir concrètement étape par étape ?

Étape 1 : Étude du marché (2 à 3 semaines)

• Analyse des quartiers : Sidi Ayoub, Mokef, Ben Youssef, Riad Laarous

• Étude de la concurrence

• Définition du concept (boutique, authentique, luxe, slow-travel)
  

Étape 2 : Identifier le bon riad (1 à 2 mois)

Selon le modèle choisi :

• Riad en location gérance

• Petit riad brut

• Projet de rénovation

• Fonds de commerce à créer

Critères clés :

• Accessibilité

• Lumière naturelle

• Terrasse exploitable

• Capacité minimum 4 chambres (optimal 6 à 8)
  

Étape 3 : Négociation et contractualisation

Dans la Médina, la négociation est culturelle.
Objectifs :

• Obtenir un bon loyer

• Minimiser l’apport initial

• Sécuriser un bail long terme (9 ans idéalement)
  
  

Étape 4 : Travaux et optimisation

Un riad performant doit avoir :

• Chambres harmonisées

• Espaces communs chaleureux

• Lumières adaptées

• Décoration marocaine contemporaine

• Système de gestion optimisé (housekeeping, petit déjeuner, maintenance…)
  
  

Étape 5 : Mise en place de la stratégie commerciale

• Création de votre branding

• Présence sur Airbnb, Booking, Google

• Photos professionnelles

• Mise en place d’un channel manager

• Stratégie d’upsell : transferts, excursions, dîners, spa
  
  

Étape 6 : Exploitation et optimisation continue

• Suivi des avis clients

• Optimisation des prix journaliers

• Partenariats avec agences de voyages

• Gestion rigoureuse du personnel et des coûts
  
  

5. Combien rapporte un riad exploité avec un budget de 100 000 € ?

Sur un riad de 6 à 8 chambres en location gérance, voici une projection réaliste :

Revenus

• Prix moyen à la nuit : 90 – 140 €

• Taux d’occupation : 80 – 95%

• Revenus annuels : 160 000 à 260 000 €

Dépenses

• Loyer

• Salaires

• Charges

• Maintenance

• Commissions OTAs
  

Résultat net

25 000 à 50 000 € par an
Soit une rentabilité moyenne de 20 à 35% sur le capital engagé.

Conclusion : Oui, il est possible d’investir dans un riad à Marrakech avec 100 000 €

Mais pas en achetant un grand riad clé en main.
Le budget de 100 000 € est idéal pour :

✔ Lancer une maison d’hôtes en location gérance

✔ Créer un fonds de commerce rentable

✔ Optimiser et repositionner un riad existant

C’est le modèle le plus efficace pour démarrer, se faire une expérience solide, et préparer un prochain investissement plus important.

Investis intelligemment dans les riads et maison d'hôtes au Maroc.

Pour les amateurs de lecture voici deux ouvrages sur le sujet :

Réussir avec un Riad Maison d'Hôtes au Maroc.

Devenir exploitant de Riad et Maison d'Hôtes au Maroc.