5 clés pour changer de vie grâce aux Riads à Marrakech

On a tous, un jour, ressenti ce besoin profond de tout recommencer, de changer de décor, de sens, de vie. Mais entre le rêve et le passage à l’action, il y a souvent un océan d’incertitudes. Heureusement, certains pays offrent un véritable tremplin pour se réinventer. Le Maroc en fait partie. Accueillant, vivant et plein d’opportunités, il encourage aussi bien ses enfants de la diaspora que les passionnés du Royaume à entreprendre et investir pour construire une nouvelle vie.

Pour ma part, cette nouvelle vie a commencé en 2018, presque par hasard. Un riad en location-gérance à Marrakech, dans le quartier de Kennaria, à cinq minutes de la place Jemaa El Fna, a tout changé. Ironie du destin : mon premier voyage remontait à 1998… Comme quoi, il faut parfois vingt ans avant de transformer un rêve en réalité.

L’aventure a débuté avec un investissement d’environ 80 000 €, auquel se sont ajoutés des travaux pour passer de 6 à 8 chambres un pari payant qui a permis de doubler le chiffre d’affaires. Au départ, impossible pour moi de tout quitter : cinq enfants, une vie bien installée. J’ai donc confié la gestion à un compatriote déjà dans le métier. Mauvaise idée… Très vite, je me suis retrouvé à travailler 15 heures par semaine à distance pour éviter que ce rêve ne tourne au cauchemar.

Mais c’est précisément cette épreuve qui m’a poussé à franchir le pas. En 2020, en pleine crise du Covid, j’ai décidé de m’installer définitivement au Maroc. Beaucoup ont choisi de rentrer. Moi, j’ai préféré préparer « l’après », avec conviction et gratitude.

Et si vous lisez ces lignes en 2025, c’est que ce pari fou a porté ses fruits. Aujourd’hui, je dirige Les Riads du Soleil, un réseau d’une dizaine de riads entre ceux que j’exploite directement et ceux de mes partenaires. Jamais je n’aurais imaginé, en arrivant ici, publier deux livres sur l’exploitation de riads maison d’hôtes, ni créer le Riad Business Center, un lieu dédié à accompagner ceux qui, comme moi, rêvent d’un nouveau départ à Marrakech.

Ce que je retiens, c’est que tout est possible au Maroc. Le Royaume Chérifien offre à ceux qui s’engagent sincèrement des opportunités infinies pour entreprendre, créer et contribuer à son rayonnement. À travers les riads, véritables joyaux du patrimoine marocain, chacun peut trouver le sens et la liberté d’un nouveau chapitre de vie.

1. Savoir budgétiser son changement de vie

Avant de tout quitter pour s’installer au Maroc, il est essentiel d’avoir une vision claire des réalités économiques, les bonnes comme les moins bonnes. Deux options s’offrent à vous pour lancer votre projet de riad maison d’hôtes :

Option 1 : L’acquisition

Comptez à partir de 300 000 € pour un riad de 5 chambres à Marrakech. Le format 8 chambres reste le best-seller des changements de vie réussis.

Les banques financent uniquement les biens titrés, et rarement à titre professionnel : vous pouvez obtenir un crédit sur 25 ans, mais sans prise en compte des revenus futurs de l’exploitation.

Option 2 : La location-gérance

C’est une excellente porte d’entrée, si le budget reste inférieur à 100 000 € avec un loyer raisonnable. Mais attention : toutes les locations-gérances ne sont pas rentables — il faut bien analyser chaque dossier.

Conseil stratégique : Ne quittez pas votre pays d’origine avant 2 à 3 ans d’exploitation. En moyenne, c’est à partir de la 3e année que les maisons d’hôtes atteignent 90 % de taux de réservation. Vous arriverez alors sur place avec une activité qui tourne et des revenus réguliers.

Prévoir au moins un an de trésorerie est indispensable, surtout si vous venez en famille.

2. Avoir la bonne vision pour réussir dans le business des Riads

La vision, c’est la clé. La réussite ne dépend pas du plus beau riad, mais du plus rentable. Un business model à 3 sources de revenus est idéal :

1. Les nuitées

Votre première source de revenu. Visez 90 % de taux d’occupation après 3 ans, avec une augmentation annuelle moyenne de 5 % du prix par nuitée.

2. Les ventes additionnelles

Peu exploitées (à peine à 50 % de leur potentiel !), elles représentent une manne : soins, transferts, repas, excursions, boutique-hôtel... Avec un panier moyen de 400 MAD par voyageur, et 100 voyageurs par mois, cela représente environ 4 000 € de revenus additionnels mensuels.

3. L’activité complémentaire

Spa, table d’hôtes, séjours thématiques, événements privés... Tous les riads ne peuvent pas proposer ces services, mais ceux qui le font créent une vraie marque à développer et dupliquer dans d’autres villes du Maroc.

3. Se démarquer sur un marché concurrentiel

La médina de Marrakech compte plus de 1 500 riads avec certains ouverts depuis plus de 15 ans, d’autres avec plus d’un million d’euros d’investissement. La clé : se différencier intelligemment.

Astuce : Identifiez les 10 meilleurs riads à vos yeux, analysez leurs points forts et inspirez-vous-en… puis ajoutez votre touche unique.

Exemple concret : le Riad L’Escale de Marrakech

Ouvert le 1er octobre un riad de charme de 14 chambres, cet établissement illustre parfaitement la stratégie de différenciation. Le concept : le premier Riad Business Center de Marrakech, pensé pour les voyageurs d’affaires, investisseurs et entrepreneurs souhaitant avancer sur leurs projets dans un cadre inspirant. Ce positionnement attire autant les groupes pour séminaires et team buildings que les porteurs de projets.

En résumé : proposez une expérience unique, créez une histoire autour de votre riad et le bouche-à-oreille fera le reste.

4. Anticiper tout ce qui peut vous arriver dans l’aventure

S’il y a bien une leçon que j’ai retenue de mon aventure marocaine, c’est que rien ne se passe jamais comme prévu. Vous devez toujours prévoir le pire… multiplié par cent.

Mais rassurez-vous : ce n’est pas propre au Maroc. Bien au contraire. Le Royaume est un pays d’entrepreneurs, un terreau d’opportunités où la créativité et la résilience sont des valeurs communes.

Où que vous décidiez d’entreprendre, le risque zéro n’existe pas. Le succès ou même son apparence attire autant les admirations que les jalousies. Durant l’acquisition, les travaux ou l’exploitation d’un riad, vous aurez forcément des surprises, bonnes ou mauvaises. Et si vous vous entourez mal, elles peuvent coûter cher.

Personnellement, il m’est arrivé plus d’une dizaine de fois de me retrouver dans des situations chaotiques… et pourtant, je suis toujours debout. C’est la preuve qu’il faut être mentalement préparé à l’épreuve. Le marché des riads est rentable, passionnant, mais aussi exigeant. Là où il y a de l’argent, il y a toujours des défis.

Le secret, c’est d’accepter ce revers du décor et de se construire une solidité intérieure avant même de poser ses valises à Marrakech.

Participez à une Soirée Riads & Business à Marrakech, le 13 novembre.

5. Planifier votre futur succès grâce aux Riads

Pour réussir dans ce domaine, il faut en savoir plus que 95 % des personnes qui rêvent simplement d’ouvrir un riad un jour.

Cela commence par une bonne connaissance du marché :

• les vrais prix des biens,

• les codes juridiques et fiscaux de l’achat au Maroc,

• et surtout, les bonnes pratiques de gestion.

Formez-vous sérieusement.

Lisez, échangez avec des notaires, avocats et experts-comptables. En France, certaines formations en gestion de maisons d’hôtes coûtent jusqu’à 8 000 €, mais elles ne sont pas toujours adaptées au marché marocain. C’est pourquoi, à Marrakech, nous avons créé des formations mensuelles dédiées aux exploitants et futurs exploitants de riads pour éviter que 300 000 € d’investissement se transforment en désillusion.

Le potentiel d’un bon projet est immense : Un riad de 8 chambres bien exploité peut générer environ 20 000 € de réservations mensuelles et 4 500 € de ventes additionnelles. Et si la gestion est optimisée, la valeur du fonds de commerce peut même doubler votre investissement initial.

Mais ne croyez pas que tout est facile. Il faut 2 à 3 ans d’exploitation déléguée avant d’envisager de venir vivre au Maroc à plein temps. C’est le prix à payer pour atteindre la liberté et la sérénité que vous méritez.

Conclusion

J’espère que cette première newsletter vous aura inspiré et donné les clés pour, à votre tour, changer de vie grâce aux riads. Soyons honnêtes : seuls 10 % de ceux qui se lancent réussissent vraiment. Mais la bonne nouvelle, c’est que vous savez désormais ce qu’il faut faire pour en faire partie.

Ce sera un réel plaisir d’échanger avec vous lors de votre prochain séjour au Riad L’Escale de Marrakech ou au Riad Business Center. Et pour ceux qui ne peuvent pas attendre, je vous propose d’en parler dès maintenant autour d’un entretien stratégique sur votre projet.

Pour aller plus loin : Découvrez mon dernier ouvrage sur l’investissement dans les riads et retrouvez mes meilleurs articles sur le sujet sur le site Immo RDS.

À très vite,

Sébastien Dubois

Exploitant de Riads & Fondateur du réseau Les Riads du Soleil